Алгоритм дослідження ринку

Багаторівневий системний аналіз ринку нерухомості включає декілька етапів, які виконуються послідовно, і відображають різні рівні діяльності аналітичних досліджень.

Перший етап. Розробка автоматизованої інформаційної  системи (АІС) ринку нерухомості: моніторинг ринку, розподілена база даних, система управління базами даних (СУБД) :

  • розробка автоматизованих технологій  та процедур початкового створення і заповнення неструктурованих БД;
  • структуризація (сегментація) даних шляхом семантичного аналізу неструктурованих первинних даних з подальшим їх вводом в БД за стандартизованими шаблонами представлення об‘єктів нерухомості;
  • проводиться статистична обробка вибірки що аналізується на репрезентативність  і однорідність (кластер) ;
  • вирішуються питання експорту–імпорту даних, яке здійснюється вибраною СУБД, яка підтримує реляційну розподілену модель БД.
 
Другий етап. Створення моделі ринку нерухомості, яка базується на побудові фінансових часових рядів індикаторів ринку нерухомості:
  • формується система індикаторів ринку нерухомості – індекс вартості, індекс поточної дохідності, індекс валового рентного мультиплікатора  (ВРМ), індекс цінового очікування, індекс дохідності нерухомості;
  • з використанням сучасних інформаційних технологій обробки та супроводу інформації шляхом статистичного аналізу вибірки з великого масиву розподілених  баз даних ринку, будуються згладжені фінансові часові ряди (цінові рівні) індикаторів ринку нерухомості, які дозволяють оперативно відслідковувати як поточну ситуацію, так і зміни на ринку нерухомості;
  • в розрізі проведеного цінового зонування міста здійснюється статистичний аналіз цінових рівнів індикаторів ринку для оперативного моніторінгу стану ринку і побудови моделі ринкового ціноутворення, яка є базою для створення автоматизованих систем оцінки;
  • системний аналіз ринку, проведений в інтересах оціночної діяльності дозволив вирішити наступні задачі:
  • використовуючи стандартні комп'ютеризовані методи і прийоми статистичного аналізу ринку нерухомості, розроблені моделі ринкового ціноутворення (МРЦ) для різних сегментів нерухомості, які базується на побудові регресійних лінійних, мультиплікативних або змішаних залежностях відповідного типу;
  • використовуючи МРЦ, яка спрямована на пошук залежності між ціноутворюючими факторами об'єкта нерухомості та його вартістю, розраховані обґрунтовані ринком корекції до цін об’єктів–аналогів, а також значення корекцій, безпосередньо не  пов’язаних з об’єктом,  на «стан ринку і торг»;
  • визначення вимірників дохідності – ставки прямої і модельної капіталізації, ставки дисконтування;
  • на основі статистичного аналізу моделі ринкового ціноутворення (МРЦ) розроблена модель комп’ютерної автоматизованої системи оцінки, яка захищена патентом і авторським правом на програмний продукт 

 

На третьому етапі досліджується динаміка індексів фінансових часових рядів:

  • шляхом порівняння рівнів ряду між собою отримуємо систему абсолютних і відносних показників (темпи росту і приросту) динаміки розвитку цінового рівня, які характеризують інтенсивність розвитку ряду в часі;
  • розраховується абсолютний приріст (базисний), який виражає абсолютну швидкість зміни динаміки ряду і визначається як різниця між даним рівнем і рівнем, прийнятим за базу, наприклад грудень 2013 р.;
  • визначаються відносні і базові темпи росту і приросту індексів часових рядів, а також коефіцієнт індексації як середньо геометрична величина базисних коефіцієнтів росту\падіння за вказаний період.

 

Четвертий етап – прогнозне моделювання ринку нерухомості.

Прогнозування – це наукова діяльність, яка спрямована на виявлення і вивчення можливих альтернатив майбутнього розвитку та структури його ймовірних траєкторій. Отже, прогнозування   є специфічним видом науково-прикладного економічного аналізу.

Особливість любого прогнозування полягає в тому, що прогноз завжди націлений на майбутнє. Друга важлива риса – врахування невизначеності, пов'язаної з цим майбутнім Невизначеність обумовлена відсутністю знань про точне значення тих чи інших економічних параметрів майбутнього, про динаміку їх розвитку і реальні умови, в яких буде розвиватися досліджуваний процес . Прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості – це складний аналітичний процес, який повинен виконуватися професійними аналітиками.

Відомо, що будь-яка майбутня ситуація є невизначеною. Тому не існує методів, що дозволяють точно спрогнозувати розвиток ситуації в майбутньому. В той самий час існує багато прийомів і методів, які дозволяють виявити тенденції розвитку ринку, логіку розвитку подій, і на основі зіставлення з історичним (минулим) досвідом передбачити характеристики найбільш вірогідного розвитку подій.

Що стосується прогнозування коротко- або середньострокових тенденцій розвитку ринку, то тут потрібно розуміти, що мова не може йти про прогнозування конкретного рівня ціни (координати кінцевої точки траєкторії)  або значення макропоказника (яким цей рівень і є), оскільки це було б некоректним. Мова може йти про передбачення поведінки системи (зростання – падіння – уповільнення – стагнація), тобто, виділення з існуючої множини найбільш вірогідних сценаріїв подальшої поведінки системи.

Розроблені і втелені в практику методи прогнозного моделювання коротко– і середньо строкових тенденцій розвитку ринку нерухомості на основі моделі статистичної подібності та прогнозної моделі предиктора, який фрмується на базі нейромережевих технологій і методів нелійної динаміки.

Результати досліджень ринку нерухомості узагальнені у першій вітчизняній науково-практичній монографії Вороніна В.О. «Аналітика ринку нерухомості: методологія та принципи сучасної оцінки», яка захищена авторським правом (Свідоцтво про реєстрацію авторського права на літературний твір № 55068 від 29.05.2014 р.).

 

Наші дослідження ринку представлени в наступних публікаціях:

  1. Аналітичні дослідження ринку нерухомості. Багаторівневий системний аналіз ринку: тенденції, прогнози (2013-2016 р.р.) // Інтернет ресурс. ВІДКРИТИ
  2. Огляд цінових тенденцій сегментів ринків житлової (вторинна) та комерційної (офісної, торговельної, виробничо-складської) нерухомості (01.01.2014-31.12.2014 рр.) // Інтернет ресурс. ВІДКРИТИ
  3. Аналіз ринку цінових тенденцій сегментів комерційної (офісної, адміністративної) нерухомості та земельних ділянок в інтересах оціночної діяльності (01.2015 – 06.2016 рр.) // Інтернет ресурс. ВІДКРИТИ
  4. Воронін В.О. Прогнозне моделювання динаміки зміни цін на нерухомість в умовах фінансово-економічної кризи / В.О. Воронін, Е.В. Лянце, С.М. Вороненко // Інтернет ресурс. ВІДКРИТИ
  5. Огляд цінових тенденцій сегментів ринків комерційної (офісної, торговельної, виробничо-складської) нерухомості (01.01.2017- 31.12.2017 рр.) // Інтернет ресурс. ВІДКРИТИ

читайте також

Оцінка рухомого і нерухомого майна та майнових прав

Оцінка бізнесу

Консалтинг - багаторівневий системний аналіз ринку нерухомості