Багаторівневий системний аналіз ринку: тенденції, прогнози

Аналітичні дослідження ринку нерухомості
Постановка задачі
Аналізом ринку нерухомості є самостійний вид професійної діяльності, що має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, що приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку.
Предмет аналізу – процеси, властивості і закономірності функціонування ринку. 
Принцип методології аналізу ринку нерухомості – системний підхід до дослідження складних соціально-економічних систем.
Модель ринку нерухомості можна представити у вигляді керованої саморегульованої соціально-економічної системи із зворотними зв'язками. Особливість розвитку такої системи – коливальний характер її процесів, що протікають в них, тобто обов'язкове чергування підйомів і спадів з більш менш короткочасними періодами стабільності. Динаміка розвитку ринку нерухомості, як і процеси в економіці країни, характеризується циклами:
спад (рецесія) – відновлення – підйом (зростання) – перевиробництво
Тенденції ринку нерухомості (real estate trends) – це середньострокові і довгострокові зміни ринку під впливом зміни внутрішніх (мікроекономічні показники  "попиту і пропозицій") та екзогенних (зовнішніх) по відношенню до ринку факторів макроекономічні показники стану економіки країни).
Завдання аналізу ринку нерухомості – вивчення тенденцій розвитку ринку в середньо- і довгостроковому періоді часу.
Мета аналізу ринку – проведення системного багаторівневого аналізу ринку нерухомості регіонів України, для забезпечення учасників ринку (Замовника) об'єктивною інформацією для прийняття управлінських рішень щодо проведення тих чи інших операцій на ринку.
Досліджувані регіони:

 Регіон

Регіональні центри

Міста-обласні центри

Центральний

Київ

Вінниця, Житомир, Кропивницький, Черкаси

Північно-Східний

Харків

Суми, Полтава, Чернігів

Донецько-Придніпровський

Дніпро

Запоріжжя

Причорноморський

Одеса

Миколаїв, Херсон

Західний

Львів

Івано-Франківськ, Луцьк, Рівне, Тернопіль, Ужгород, Хмельницький, Чернівці

Об'єктом аналізу є регіональні ринки різних сегментів нерухомості, їх активність (кількість договорів відчуження житлової нерухомості, нерухомого майна комерційного призначення, а саме: офісної, торговельної, виробничо-складської нерухомості за даними Міністерства Юстиції України), і кількість пропозицій на ринку нерухомості, виставлених на продаж і для здачі в оренду по п'яти великих обласних центрах: Київ, Харків, Дніпро, Одеса, Львів.

Інформаційна база проведення аналітичних досліджень:

- Інформаційна база компанії «Олімп Консалтинг» www.base.olimp.net.ua.

- Власна інформаційна база компанії «ВАЛКОЛ» – автоматизовані інформаційні системи (АІС) розподілених баз даних (по м. Львову за період 2006-2018 рр., по регіональних центрах – 2010-2018 рр.) http://www.valkol.com.ua/.

- Інформація Державної служби статистики України http://www.ukrstat.gov.ua.

- Офіційні дані Міністерства Юстиції України про кількість транзакцій з відчуження нерухомого майна http://www.minjust.gov.ua/.

- Інші відкриті спеціалізовані джерела.

Споживачі результатів досліджень ринку нерухомості:

- Юридичні і фізичні особи, які професійно займаються оціночною діяльністю.

- Законодавчі і виконавчі органи державних органів і місцевого самоврядування.

- Професійні учасники ринку нерухомості (ріелтери, оцінювачі, біржи, ліквідатори тощо).

- Фінансово-кредитні організації (банки, страхові компанії, кредитні спілки, інвестиційні фонди тощо).

- Будівельні компанії при здійснені дивелоперських проектів.

- Великі компанії при здійснені оперативного і стратегічного менеджменту направленного на управління вартістю компанії.

Типові цілі аналізу ринку нерухомості:

Аналіз ринку нерухомості може проводитись з різноманітними цілями в інтересах різних замовників з рішенням різноманітних задач з різними етапами і повнотою досліджень, а саме:

- Галузевий економічний аналіз розглядає ринок нерухомості як такий, що виконує функції галузевої економіки, є прерогативою державних організацій, науково-дослідницьких а також  національних і міжнародних інституціональних інвестиційних фондів і кредитно-фінансових структур.

- Корпоративний аналіз ринку нерухомості проводиться в інтересах стратегічного менеджменту направленого на управління ефективністю компанії, метою яких є максимізація вартості компанії.

- Інвестиційний аналіз і консалтинг проводиться з метою забезпечення фінансових аналітиків ринковими даними при оцінці інвестиційних дивелоперських проектів.

- Споживчий аналіз проводиться в інтересах споживачів послуг і товарів на ринку нерухомості і здійснюється шляхом інформування споживачів через ЗМІ, сприяє функціонуванню відкритого конкурентного ринку нерухомості в умовах максимальної інформованості всіх суб’єктів ринку;

- Оціночний аналіз проводиться в інтересах оціночної діяльності.  Достовірність і надійність результуючої оцінки не може бути забезпечена без адекватної ринкової інформації, доступної практикуючим оцінювачам.

Етапи дослідження ринку:

- Регулярний моніторинг ринку: статистична обробка даних; аналіз і оцінка поточного стану індикаторів ринку нерухомості; аналіз і оцінка динаміки індикаторів ринку, абсолютні і відносні темпи росту і приросту.

- Дослідження тенденцій розвитку ринку за певний період: дослідження динамічних закономірностей зміни індикаторів ринку; сумісне дослідження динаміки різних індикаторів ринку, в тому числі екзогенних по відношенню до ринку нерухомості, зокрема  макроекономічних та фінансових  показників розвитку економіки в цілому.

- Коротко- та середньо строкове прогнозування розвитку ринку: дослідження зовнішніх і внутрішніх чинників, що впливають на зміну індикаторів ринку; нейромережеві та екстраполяційні коротко та середньо строкові прогнозні моделі розвитку ринку.

- Багаторівневий системний аналіз ринку в інтересах оціночної діяльності: модель ринкового ціноутворення, визначення величин корекцій за ціноутворюючими факторами, автоматизовані системи оцінки, автоматизоване робоче місце (АРМ) оцінювача; комп’ютеризована масова оцінка нерухомості.

читайте також

Оцінка рухомого і нерухомого майна та майнових прав

Оцінка бізнесу

Консалтинг - багаторівневий системний аналіз ринку нерухомості